Encuentras una vivienda por 200.000 €, haces números y descubres que puedes pagar la entrada y la hipoteca.
Todo parece encajar. Hasta que alguien te recuerda que también tienes que pagar los impuestos.
Y sí, Hacienda también aparece en la operación, aunque no salga en las fotografías del anuncio.
Uno de los errores más habituales al comprar una vivienda es calcular el presupuesto utilizando únicamente el precio de venta.
Sin embargo, el dinero que necesitas para comprar una casa suele ser superior al precio anunciado, porque hay que añadir impuestos y otros gastos.
En esta guía te explicamos qué se paga al comprar una vivienda nueva o de segunda mano, quién asume cada gasto y cómo calcularlo con ejemplos sencillos.
1. ¿Qué gastos debes tener en cuenta al comprar una vivienda?
Antes de empezar, conviene separar tres conceptos:
- Precio de compraventa: lo que acuerdas pagar al vendedor por la vivienda.
- Impuestos y gastos de adquisición: cantidades adicionales necesarias para completar la compra.
- Gastos hipotecarios: los que están relacionados con la formalización del préstamo.
Estas tres categorías son diferentes y no deben mezclarse.
Por ejemplo, si compras una vivienda por 200.000 € y el banco te presta 160.000 €, necesitarás aportar 40.000 € del precio.
Pero esos 40.000 € no incluyen automáticamente los impuestos ni todos los demás gastos que te correspondan.
La entrada de la hipoteca y los gastos de compraventa no son lo mismo.
2. Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano: el ITP
Cuando compras una vivienda usada en una operación sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, generalmente tendrás que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Se trata de un impuesto gestionado por las comunidades autónomas.
Esto es importante porque el porcentaje que se paga no es idéntico en toda España.
El tipo aplicable, los requisitos de los beneficios fiscales y determinados procedimientos dependen de la normativa autonómica.
Ejemplo: comprar una vivienda usada de 200.000 € en Madrid
Imaginemos que compras un piso de segunda mano en la Comunidad de Madrid por 200.000 €.
Para realizar el cálculo suponemos que el precio también coincide con la base imponible del impuesto y que no se aplica ningún beneficio fiscal.
En Madrid, el tipo general del ITP para inmuebles es del 6%.
El cálculo sería:
200.000 € × 6% = 12.000 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compraventa | 200.000 € |
| ITP general (6%) | 12.000 € |
| Coste antes de otros gastos | 212.000 € |
Por tanto, si compras la vivienda sin aplicar bonificaciones, necesitarás presupuestar 12.000 € para el impuesto, además del precio.
En este ejemplo no estamos incluyendo todavía los gastos notariales o registrales de la compraventa ni la financiación.
3. ¿El ITP siempre se calcula sobre el precio de compra?
No. Esta es una cuestión importante que muchas personas desconocen.
Para determinar la base imponible del ITP de un inmueble, debe comprobarse el valor de referencia catastral, cuando exista y resulte aplicable.
Como regla general, si el valor de referencia es superior al precio pagado y al valor declarado, se utilizará como base imponible la magnitud superior.
Ejemplo: compras por 200.000 €, pero el valor de referencia es de 220.000 €
Imagina que compras un piso en Madrid por 200.000 €, pero que su valor de referencia aplicable es de 220.000 €.
En nuestro ejemplo, el ITP general del 6% se calcularía sobre 220.000 €:
220.000 € × 6% = 13.200 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio pagado | 200.000 € |
| Valor de referencia | 220.000 € |
| ITP calculado sobre 220.000 € | 13.200 € |
| ITP si la base hubiera sido 200.000 € | 12.000 € |
| Diferencia | 1.200 € |
La diferencia no es pequeña: serían 1.200 € más de impuestos.
Antes de firmar las arras, comprueba el valor de referencia catastral del inmueble y la base fiscal que corresponde a tu operación.
Si consideras que el valor de referencia es incorrecto o perjudica tus intereses legítimos, existen procedimientos para discutirlo ante la Administración competente.
El valor de referencia puede consultarse mediante los servicios de la Sede Electrónica del Catastro.
4. ¿Existen descuentos o bonificaciones en el ITP?
Sí. Las comunidades autónomas pueden establecer tipos reducidos y determinados beneficios fiscales.
Estos pueden depender de condiciones como la edad, los ingresos, el destino de vivienda habitual, la situación familiar o las características del inmueble.
Pero no basta con cumplir una sola condición. Es necesario comprobar todos los requisitos establecidos por la comunidad correspondiente.
Ejemplo: bonificación para determinadas compras de vivienda habitual en Madrid
La Comunidad de Madrid contempla una bonificación del 10% de la cuota del ITP para determinadas adquisiciones de vivienda habitual cuyo valor no supere 250.000 €, con los requisitos y limitaciones previstos legalmente.
Imaginemos que compras una vivienda habitual por 200.000 € y cumples todos los requisitos.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP general (6%) | 12.000 € |
| Bonificación del 10% de la cuota | −1.200 € |
| ITP después de la bonificación | 10.800 € |
Atención: esta bonificación no significa que el tipo impositivo pase del 6% al 5%. Se reduce un 10% de la cuota resultante.
La bonificación no debe darse por aplicable automáticamente. Por ejemplo, tiene requisitos relacionados con el valor del inmueble, el destino de vivienda habitual y determinadas incompatibilidades con otros beneficios.
Puedes comprobar las condiciones en la web oficial de la Comunidad de Madrid.
5. ¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva?
Cuando compras una vivienda de obra nueva cuya entrega está sujeta al IVA general aplicable a viviendas, la tributación es distinta.
En lugar del ITP de una compraventa usada, normalmente tendrás que afrontar:
- IVA: con carácter general, el 10% en las primeras entregas de viviendas sujetas a este impuesto.
- AJD: Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuando corresponda a la escritura de adquisición.
Existen supuestos especiales, como determinadas viviendas protegidas, en los que puede aplicarse un tratamiento diferente.
También conviene comprobar la naturaleza fiscal de la operación: no toda vivienda anunciada como «nueva» tributa necesariamente de la misma manera.
Ejemplo: comprar una vivienda nueva de 200.000 € en Madrid
Imaginemos una primera entrega de vivienda por parte de un promotor, sujeta al IVA general del 10%.
En este supuesto:
200.000 € × 10% = 20.000 € de IVA.
Además, suponemos que la escritura de compraventa está sujeta al tipo del 0,75% de AJD aplicable en Madrid a esta adquisición de 200.000 €, sin beneficios fiscales y con una base de 200.000 €.
200.000 € × 0,75% = 1.500 € de AJD.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de la vivienda nueva | 200.000 € |
| IVA (10%) | 20.000 € |
| AJD (0,75%) | 1.500 € |
| Coste antes de otros gastos | 221.500 € |
Este es un ejemplo de una operación concreta. El AJD puede variar según el territorio, el valor y las circunstancias del inmueble y del comprador.
Por tanto, confirma el tipo y la base aplicables antes de cerrar tu presupuesto.
6. Vivienda nueva frente a segunda mano: comparación de impuestos
Vamos a resumir nuestros dos ejemplos en Madrid.
En ambos casos suponemos un precio de compra de 200.000 € y una base fiscal equivalente al precio.
| Concepto | Vivienda usada | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| Precio | 200.000 € | 200.000 € |
| ITP general | 12.000 € | — |
| IVA | — | 20.000 € |
| AJD de la adquisición | — | 1.500 € |
| Total de impuestos del ejemplo | 12.000 € | 21.500 € |
La diferencia en estos escenarios sería de 9.500 €, sin contar posibles beneficios fiscales ni los demás gastos.
Esto no significa que una vivienda usada sea siempre mejor inversión ni que todas las compras tengan esa diferencia fiscal.
El precio, el estado, la ubicación, las reformas pendientes y las características de cada operación pueden cambiar por completo la comparación económica.
7. ¿Quién paga el notario, el Registro y la gestoría?
Aquí es donde aparece una confusión bastante habitual: muchas personas mezclan los gastos de comprar una vivienda con los de formalizar una hipoteca.
Vamos a separarlos.
Gastos de compraventa
Son los gastos propios de transmitir la propiedad del inmueble.
Entre ellos pueden aparecer los gastos notariales, la inscripción de la adquisición en el Registro de la Propiedad y determinados servicios de tramitación.
El reparto debe analizarse conforme a la legislación aplicable y a los acuerdos válidos entre comprador y vendedor.
El artículo 1455 del Código Civil establece una regla general sobre los gastos de escritura, salvo pacto en contrario. También pueden existir especialidades territoriales y normas de protección de consumidores.
Lo recomendable es solicitar un desglose por conceptos antes de firmar las arras.
Gastos de formalizar la hipoteca
Para los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el reparto general es el siguiente:
| Concepto | Quién lo asume |
|---|---|
| Tasación hipotecaria | Cliente |
| Notaría de la escritura del préstamo | Banco |
| Registro de la garantía hipotecaria | Banco |
| Gestoría del préstamo | Banco |
| Impuesto correspondiente a la escritura hipotecaria | Banco |
| Copias notariales solicitadas | Quien las solicite |
Además, el cliente puede asumir una comisión de apertura si está válidamente pactada y resulta aplicable.
Que el banco pague determinados gastos de la hipoteca no significa que pague los gastos de tu compraventa.
8. ¿Cuánto dinero necesitas si el banco financia el 80%?
Volvamos al ejemplo de la vivienda usada de 200.000 € en Madrid.
Imaginemos que el banco concede una hipoteca de 160.000 €, equivalente al 80% del precio.
Suponemos también que el ITP se liquida al tipo general del 6%, sin bonificaciones, y que la base imponible coincide con el precio.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compraventa | 200.000 € |
| Hipoteca concedida | −160.000 € |
| Entrada que aportas | 40.000 € |
| ITP (6%) | 12.000 € |
| Otros gastos, provisión orientativa | 2.000 € |
| Ahorro necesario para la compra | 54.000 € |
| Reserva adicional para imprevistos | 8.000 € |
| Ahorro total del ejemplo | 62.000 € |
Los 2.000 € de gastos adicionales y los 8.000 € de reserva son supuestos educativos, no tarifas oficiales ni cantidades adecuadas para todos los hogares.
La conclusión es clara: para una vivienda de 200.000 €, ahorrar únicamente los 40.000 € de entrada puede no ser suficiente.
Si tienes derecho a beneficios fiscales, tus impuestos podrían reducirse. Si existen mayores gastos, necesitarías más dinero.
Puedes continuar con nuestra guía para comprar tu primera vivienda.
9. Tres errores frecuentes al calcular los gastos
Aplicar un porcentaje de impuestos sin comprobar la comunidad autónoma
El tipo general del ITP en Madrid no es necesariamente el mismo que en otra comunidad.
Antes de calcular, consulta la normativa fiscal del territorio donde se encuentra la vivienda.
Olvidar el valor de referencia catastral
Un precio de compra inferior al valor de referencia puede modificar la base imponible del impuesto.
Compruébalo antes de comprometerte con la operación.
Gastar todos los ahorros en la compra
Una vivienda genera gastos después de recibir las llaves: comunidad, impuestos, suministros, mantenimiento y posibles reparaciones.
Por eso es recomendable conservar una reserva de liquidez adaptada a tus circunstancias.
10. Preguntas frecuentes sobre impuestos y gastos de vivienda
¿Pago ITP e IVA al mismo tiempo por la misma compraventa?
En los supuestos ordinarios descritos en esta guía, la compraventa de vivienda usada tributa por ITP y la primera entrega de vivienda sujeta a IVA tributa por IVA, pudiendo corresponder AJD en este segundo caso.
Existen operaciones especiales que requieren un análisis fiscal específico.
¿Quién paga el ITP?
Con carácter general, el comprador es el obligado tributario en las adquisiciones sujetas al ITP.
¿La tasación está incluida en los gastos que paga el banco?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la tasación corresponde con carácter general al prestatario.
¿Puedo comprar una vivienda con menos del 20% de entrada?
Es posible que algunas entidades estudien porcentajes de financiación superiores al 80%, según el perfil del solicitante y las características de la operación.
Eso no significa que dejen de existir los impuestos ni los demás gastos de compraventa.
¿Los beneficios fiscales se aplican automáticamente?
No debes darlo por supuesto. Debes comprobar las condiciones, incompatibilidades y procedimientos previstos por la comunidad autónoma.
Conclusión: calcula el coste total antes de comprar
El precio anunciado de una vivienda es solo el punto de partida.
Antes de comprometerte, necesitas conocer:
- Qué parte del precio financiará el banco.
- Qué impuestos corresponden a tu compraventa.
- Qué gastos adicionales tendrás que asumir.
- Qué beneficios fiscales puedes solicitar.
- Cuánto ahorro conservarás después de comprar.
Una compra bien planificada comienza calculando cuánto dinero necesitas para firmar y cuánto conservarás después, no solamente cuánto pagarás de hipoteca cada mes.
Para conocer una cuota hipotecaria orientativa, utiliza nuestra calculadora gratuita de hipoteca.
Fuentes oficiales y referencias
- Agencia Tributaria: IVA o ITP al comprar vivienda.
- Comunidad de Madrid: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
- Comunidad de Madrid: Actos Jurídicos Documentados.
- Dirección General del Catastro: valor de referencia.
- Banco de España: gastos asociados a la hipoteca.
- BOE: Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.
Última revisión: 16 de octubre de 2026. Los ejemplos están basados en supuestos concretos de la Comunidad de Madrid. La tributación efectiva depende de la normativa aplicable, la base imponible y las circunstancias de la operación.
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