Has encontrado una vivienda que te encanta, el precio encaja con tu presupuesto y el vendedor te dice que hay otras personas interesadas.
Entonces llega la propuesta: «Si quieres reservarla, firmamos unas arras».
Hasta aquí, todo parece sencillo. Pero ¿qué estás firmando exactamente? ¿Cuánto dinero puedes perder? ¿Qué pasa si el banco no te concede la hipoteca?
Conviene conocer las respuestas antes de entregar varios miles de euros.
En esta guía te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen y qué debes comprobar antes de firmarlo, con ejemplos prácticos y sin complicaciones jurídicas innecesarias.
1. ¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado relacionado con la compraventa de una vivienda.
Normalmente, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor y ambas partes establecen las condiciones para completar la operación.
Por ejemplo, el documento puede indicar:
- Qué vivienda se va a comprar.
- Quiénes son los compradores y vendedores.
- Cuál es el precio acordado.
- Cuánto dinero se entrega inicialmente.
- Cuándo debe firmarse la escritura de compraventa.
- Qué ocurre si alguna de las partes no continúa con la operación.
El contrato de arras no es obligatorio para comprar una vivienda, pero, si lo firmas, puede generar obligaciones exigibles.
Por eso, aunque alguien te diga que «es un documento estándar», debes leerlo detenidamente. Los documentos estándar también pueden tener consecuencias bastante poco estándar para tu bolsillo.
2. ¿Cuánto dinero se suele entregar en unas arras?
No existe un porcentaje general obligatorio que debas entregar en todos los contratos de arras.
La cantidad se negocia entre comprador y vendedor.
Para entenderlo, utilizaremos un ejemplo con números redondos.
Ejemplo: un piso de 200.000 € en Madrid
Imagina que vas a comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid por 200.000 €.
El vendedor te propone firmar un contrato de arras y entregar 10.000 € a cuenta del precio.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio acordado | 200.000 € |
| Arras entregadas | 10.000 € |
| Precio pendiente de pago | 190.000 € |
Si la operación se completa y las arras se han pactado como anticipo, los 10.000 € entregados se descuentan del precio final.
Importante: las arras entregadas a cuenta del precio no son un gasto que debas sumar otra vez a la compra.
Eso sí, entregar 10.000 € puede tener consecuencias muy distintas según el tipo de contrato que firmes.
3. Los tres tipos de arras que debes conocer
Aunque solemos hablar simplemente de «arras», no todos los contratos funcionan igual.
Arras penitenciales: permiten desistir bajo determinadas condiciones
Las arras penitenciales permiten a las partes desistir de la compraventa en los términos establecidos legalmente y pactados en el contrato.
El artículo 1454 del Código Civil contempla las siguientes consecuencias cuando se han pactado válidamente estas arras:
- Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas.
- Si el vendedor desiste, debe devolverlas duplicadas.
Volvamos a nuestro ejemplo de 10.000 €.
| Situación | Consecuencia económica |
|---|---|
| El comprador desiste | Pierde 10.000 € |
| El vendedor desiste | Devuelve 20.000 € en total |
Si el vendedor devuelve 20.000 €, hay que tener en cuenta que 10.000 € corresponden a la devolución de la señal original y los otros 10.000 € representan el importe adicional.
No todas las señales funcionan automáticamente como arras penitenciales. Para saber qué efectos tiene el contrato hay que revisar su contenido y la naturaleza jurídica de lo acordado.
Arras confirmatorias: acreditan el compromiso de compraventa
Las arras confirmatorias suelen entregarse como prueba del acuerdo y como anticipo del precio.
Su función no es conceder automáticamente a las partes el derecho de abandonar la compra perdiendo o devolviendo el doble de la señal.
Si una parte incumple, pueden resultar aplicables las consecuencias contractuales y legales correspondientes, incluida la exigencia de cumplimiento o la resolución del contrato, según el caso.
Arras penales: establecen una penalización
Las arras penales incorporan una consecuencia económica pactada para determinados incumplimientos.
Su funcionamiento depende de las cláusulas concretas y de las normas legales aplicables.
Conclusión: no basta con que el documento se titule «Contrato de arras». Lo decisivo es lo que realmente has firmado.
4. ¿Qué pasa si firmas las arras y el banco no te concede la hipoteca?
Este es probablemente el riesgo más importante para quienes compran su primera vivienda.
Imagina que has entregado 10.000 € de arras confiando en que el banco te prestará 160.000 €.
Sin embargo, unas semanas después, la entidad rechaza tu solicitud.
Ahora no puedes completar el precio de compra.
¿Te devuelven automáticamente los 10.000 €?
No necesariamente.
La denegación de la hipoteca no implica por sí sola que el vendedor esté obligado a devolverte la señal.
El resultado dependerá de la naturaleza del contrato, de sus cláusulas y de las circunstancias de la operación.
¿Cómo puedes protegerte?
Si necesitas financiación bancaria, conviene negociar una cláusula que regule expresamente qué sucede si no consigues la hipoteca.
Esa cláusula debería dejar claras cuestiones como:
- Qué importe mínimo necesitas financiar.
- En qué plazo debes solicitar la hipoteca.
- Cómo se acreditará una posible denegación.
- Qué cantidad deberá devolverse si se cumplen las condiciones pactadas.
Por ejemplo, no es lo mismo que te denieguen toda la financiación que recibir una propuesta por una cantidad inferior a la que necesitas.
La redacción debe contemplar el supuesto que realmente quieres cubrir.
El propio Banco de España recomienda pactar expresamente la posibilidad de recuperar las arras si se deniega la hipoteca.
No entregues una señal importante confiando únicamente en que «el banco seguramente me aprobará el préstamo».
Antes de firmar, solicita que un profesional jurídico revise la protección pactada.
5. Qué debes comprobar antes de firmar unas arras
Una vez entiendes las consecuencias del contrato, toca revisar la vivienda.
Comprueba quién es el propietario
Solicita una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
Este documento permite conocer la identificación de la finca, los titulares registrales y determinadas cargas inscritas.
Si la vivienda pertenece a varias personas, comprueba quiénes deben intervenir en la venta.
Revisa si existen cargas
Una vivienda puede tener una hipoteca inscrita, un embargo u otras cargas o limitaciones.
Esto no significa necesariamente que no puedas comprarla, pero debes conocer cómo se resolverán antes o simultáneamente a la transmisión.
Si el vendedor afirma que la hipoteca ya está pagada, comprueba si también se ha cancelado registralmente.
Pregunta por las deudas de comunidad
Antes de comprar un piso, interesa conocer si existen cuotas comunitarias pendientes y derramas aprobadas.
Solicita la documentación correspondiente y verifica qué responsabilidades podrían afectar a la vivienda.
Comprueba la situación de ocupación
Confirma si el inmueble se entregará libre de ocupantes o si existe un contrato de arrendamiento u otro derecho de uso.
Si hay inquilinos, no des por hecho que desaparecerán de la vivienda el día que tú compres.
Revisa el estado del inmueble
Una visita de veinte minutos puede no revelar problemas de electricidad, fontanería, humedades o reformas no documentadas.
Si observas incidencias relevantes, valora solicitar una revisión técnica antes de comprometerte.
6. ¿Qué fecha debe aparecer en el contrato de arras?
El documento debe establecer con claridad cuándo y en qué condiciones se formalizará la compraventa.
Si necesitas una hipoteca, debes dejar tiempo suficiente para que el banco estudie la solicitud, se realice la tasación y se complete la documentación necesaria.
La Ley 5/2019 establece plazos mínimos para la entrega de la documentación precontractual de los préstamos sujetos a ella.
Por eso, una fecha de firma demasiado ajustada puede generar problemas aunque tu solicitud resulte finalmente viable.
Si necesitas ampliar el plazo, procura que la prórroga quede acordada y documentada por escrito antes de su vencimiento.
Un «no te preocupes, lo hablamos» puede tranquilizarte durante la visita, pero no sustituye una modificación contractual bien documentada.
7. ¿A quién debes entregar el dinero?
Antes de transferir la señal, comprueba quién recibe el dinero y en qué concepto.
Puede intervenir directamente el vendedor o una agencia inmobiliaria autorizada para recibir determinadas cantidades.
En cualquier caso, es importante identificar al receptor, comprobar su legitimación y conservar un justificante del pago.
El contrato debe indicar claramente el importe entregado, su destino y las condiciones aplicables a su devolución o imputación al precio.
Evita entregar cantidades relevantes sin documentación suficiente.
8. ¿Las arras forman parte de la entrada de la hipoteca?
Si las arras se han entregado a cuenta del precio, se consideran parte del dinero que aporta el comprador.
Volvamos al ejemplo inicial:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000 € |
| Hipoteca concedida | 160.000 € |
| Aportación propia al precio | 40.000 € |
| Arras ya entregadas | 10.000 € |
| Aportación propia pendiente para completar el precio | 30.000 € |
Si todo se desarrolla según lo previsto, habrás aportado 40.000 € del precio: 10.000 € antes de la firma y 30.000 € al formalizar la operación.
Recuerda que a estas cantidades tendrás que añadir los impuestos y gastos de compraventa que te correspondan.
Puedes ampliar esa parte del presupuesto en nuestra guía para comprar tu primera vivienda.
9. Preguntas frecuentes sobre las arras
¿Es obligatorio firmar arras antes de comprar?
No. Es una práctica habitual, pero no un requisito universal para formalizar una compraventa.
¿Puedo perder las arras si cambio de opinión?
Sí, puedes sufrir consecuencias económicas. El resultado depende de la modalidad de arras pactada y del contenido del contrato.
¿El vendedor puede quedarse con las arras si me deniegan la hipoteca?
Puede producirse la pérdida de la señal si así resulta del régimen aplicable al contrato y no existe una protección contractual eficaz para ese supuesto. No hay devolución automática por el simple hecho de que el banco rechace el préstamo.
¿Quién paga las arras cuando compran dos personas?
La aportación puede organizarse según acuerden los compradores, pero conviene documentar quién aporta cada cantidad y cómo se refleja en la operación.
¿Puedo pedir asesoramiento antes de firmar?
Sí. Puedes consultar a un profesional jurídico y al notario para resolver dudas sobre la operación. Es especialmente recomendable cuando existen circunstancias complejas.
Conclusión: no firmes unas arras sin entender sus consecuencias
El contrato de arras es mucho más que una reserva informal.
Puede obligarte a completar una compraventa o provocar la pérdida de una cantidad importante de dinero.
Antes de firmarlo, debes conocer:
- Qué tipo de arras estás pactando.
- Quién vende y si la vivienda tiene cargas.
- Qué sucede si el banco no concede la hipoteca.
- Cuál es la fecha límite para firmar.
- Cómo se documenta y contabiliza el dinero entregado.
La mejor manera de proteger tus ahorros es comprender el contrato antes de firmarlo, no descubrir sus consecuencias cuando algo sale mal.
Si todavía estás calculando cuánto puedes permitirte, empieza por nuestra calculadora gratuita de hipoteca.
Fuentes oficiales y referencias
- Banco de España: compra de una vivienda y riesgo de perder las arras.
- Consejo General del Notariado: comprar una vivienda.
- Código Civil, artículo 1454.
- Colegio de Registradores: nota simple.
Última revisión: 16 de octubre de 2026. Contenido informativo y educativo. Las consecuencias de las arras dependen del contrato y de las circunstancias de cada operación. Para firmar un compromiso concreto, solicita asesoramiento jurídico.