Has encontrado una vivienda por 200.000 €, has negociado el precio y estás esperando que el banco termine de estudiar tu hipoteca.
Todo parece ir bien hasta que llega la tasación.
El tasador valora el inmueble en 180.000 €, es decir, 20.000 € menos de lo que has acordado pagar.
Y entonces aparece una pregunta importante: ¿significa esto que el banco te prestará menos dinero?
La respuesta depende de la entidad y de cómo calcule el importe máximo de financiación.
En esta guía vamos a explicarte qué es la tasación hipotecaria, cómo puede afectar a tu entrada y qué puedes hacer cuando el valor obtenido es inferior al precio de compra.
1. ¿Qué es una tasación hipotecaria?
La tasación hipotecaria es una valoración del inmueble que se realiza conforme a procedimientos técnicos y normativos específicos.
El banco la utiliza para conocer el valor de la vivienda que servirá como garantía del préstamo.
Esto le ayuda a evaluar el riesgo de financiar la operación.
La tasación debe ser realizada por una entidad o profesional habilitado conforme a la normativa aplicable, con independencia respecto del prestamista en los términos exigidos legalmente.
Conviene entender algo desde el principio:
El precio que acuerdas con el vendedor y el valor de tasación son dos conceptos diferentes.
Una vivienda puede venderse por 200.000 € y obtener una tasación de 180.000 €, 200.000 € o incluso 220.000 €.
No existe una obligación de que ambos importes coincidan.
2. ¿Por qué puede ser diferente la tasación del precio de compra?
El precio de compraventa depende de lo que el vendedor esté dispuesto a aceptar y de lo que el comprador quiera pagar.
La tasación, en cambio, sigue métodos de valoración regulados y analiza factores relacionados con el inmueble.
Entre ellos pueden encontrarse:
- Ubicación: zona y características del entorno.
- Superficie: metros y características que pueden computarse en la valoración.
- Estado de conservación: antigüedad, instalaciones y posibles deficiencias.
- Características del edificio: ascensor, elementos comunes y otras circunstancias relevantes.
- Datos de mercado: información y referencias utilizadas por el tasador conforme a la metodología aplicable.
- Situación jurídica y de ocupación: cuando afecte a la valoración.
El hecho de que una vivienda te encante no garantiza que su tasación vaya a ser superior.
El tasador no puede añadir 15.000 € porque ya te hayas imaginado desayunando todas las mañanas en esa terraza.
Su trabajo consiste en valorar el inmueble conforme a criterios técnicos, no en medir cuánto te gusta.
3. Ejemplo: compras una vivienda por 200.000 € y la tasan en 180.000 €
Vamos a utilizar un ejemplo sencillo.
Imagina que compras una vivienda usada en la Comunidad de Madrid por 200.000 €.
Inicialmente esperabas que el banco te concediera una hipoteca de 160.000 €, equivalente al 80% del precio.
Sin embargo, la tasación resulta inferior:
- Precio de compraventa: 200.000 €.
- Valor de tasación: 180.000 €.
Supongamos que el banco tiene una política de financiar como máximo el 80% del valor de tasación.
El importe financiable sería:
180.000 € × 80% = 144.000 €.
Vamos a comparar las dos situaciones.
| Concepto | Escenario inicial | Con tasación inferior |
|---|---|---|
| Precio de compra | 200.000 € | 200.000 € |
| Valor utilizado para financiar | 200.000 € | 180.000 € |
| Hipoteca del 80% | 160.000 € | 144.000 € |
| Entrada necesaria | 40.000 € | 56.000 € |
La diferencia es de 16.000 € adicionales de entrada.
Esto significa que, si pensabas aportar 40.000 €, ahora necesitarías 56.000 € para completar el precio, siempre bajo las condiciones de financiación del ejemplo.
Una tasación inferior puede obligarte a aportar bastante más dinero del que habías previsto.
Este resultado no es universal. Las entidades utilizan diferentes políticas de concesión y pueden aplicar límites relacionados con el precio, la tasación u otros criterios.
4. ¿Cuánto dinero necesitarías incluyendo impuestos y gastos?
Para entender el impacto completo, vamos a añadir los impuestos y una previsión de otros gastos.
Seguimos con una vivienda usada de 200.000 € en Madrid.
Suponemos que el banco financia 144.000 €, que la base del ITP coincide con el precio y que se aplica el tipo general del 6%, sin bonificaciones.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 200.000 € |
| Hipoteca concedida | −144.000 € |
| Entrada que aportas | 56.000 € |
| ITP de Madrid (6%) | 12.000 € |
| Otros gastos estimados | 2.000 € |
| Ahorro necesario para comprar | 70.000 € |
| Reserva adicional | 8.000 € |
| Ahorro total del ejemplo | 78.000 € |
Los 2.000 € de gastos y los 8.000 € de reserva son supuestos ilustrativos. Los importes reales dependen de cada operación y de los gastos efectivamente exigibles.
Si la tasación hubiera permitido una financiación de 160.000 € y mantuviéramos los demás supuestos, el ahorro total del ejemplo habría sido de 62.000 €.
Con la financiación reducida a 144.000 €, necesitarías 78.000 €.
La diferencia vuelve a ser de 16.000 €.
El ejemplo muestra por qué debes conocer la política de financiación del banco antes de comprometer todos tus ahorros.
5. ¿Qué pasa si la tasación es superior al precio de compraventa?
También puede ocurrir lo contrario.
Imagina que compras por 200.000 €, pero que el inmueble obtiene una tasación de 220.000 €.
¿Significa que el banco te concederá automáticamente el 80% de 220.000 €?
No.
Algunas entidades toman como base de financiación el menor valor entre el precio de compra y la tasación. Otras aplican políticas diferentes.
Si el banco limita la financiación al 80% del menor de ambos valores, seguiría tomando como referencia los 200.000 € del precio.
En ese caso, el importe máximo bajo esa regla sería:
200.000 € × 80% = 160.000 €.
Aunque la tasación sea de 220.000 €, no obtendrías automáticamente 176.000 €.
Antes de contratar, pregunta expresamente al banco cómo calcula su porcentaje máximo de financiación.
6. ¿Quién paga la tasación de una hipoteca?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la tasación corresponde con carácter general al prestatario.
Es decir, normalmente tendrás que asumir su coste si necesitas esa valoración para solicitar financiación.
El importe depende de la entidad tasadora, las características del inmueble y las condiciones del servicio.
No existe un precio idéntico para todas las tasaciones.
Antes de contratarla, solicita un presupuesto e identifica quién realizará el trabajo.
Si finalmente no se formaliza la hipoteca, el pago de la tasación no se recupera automáticamente por ese motivo.
Por eso conviene coordinar su encargo con el estudio inicial de solvencia que realiza el banco.
7. ¿Puedo contratar una tasadora por mi cuenta?
Sí.
El Banco de España explica que las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente cuando esté emitida por una sociedad de tasación homologada y no haya caducado.
La entidad financiera puede realizar las comprobaciones que estime necesarias sobre la tasación presentada, pero no puede cobrar al cliente por esas comprobaciones.
Esto significa que puedes encargar una tasación válida y presentarla a varias entidades.
Ahora bien, aceptar el informe no obliga a todos los bancos a concederte la misma hipoteca.
Cada entidad mantiene sus propios criterios de evaluación de solvencia y riesgo.
8. ¿Cuánto tiempo es válida una tasación hipotecaria?
La normativa establece que los informes y certificados de tasación sujetos a la Orden ECO/805/2003 tienen una vigencia de seis meses desde la fecha de emisión del informe.
Por ejemplo, si una tasación se emite el 1 de noviembre, su periodo de vigencia de seis meses se calcula desde esa fecha.
Si la operación se retrasa demasiado, puede ser necesario disponer de una tasación actualizada.
Por este motivo, no conviene encargarla con demasiada antelación si todavía no sabes cuándo podrás completar la compraventa.
9. ¿Qué puedes hacer si la tasación es inferior al precio?
Una tasación inferior no significa necesariamente que tengas que cancelar la compra.
Existen varias alternativas que puedes estudiar.
Opción 1. Revisar el informe de tasación
Comprueba que los datos utilizados para valorar la vivienda sean correctos.
Por ejemplo, revisa la identificación, las superficies, las características del inmueble y las advertencias o condicionantes que aparezcan.
Si detectas posibles errores, puedes solicitar aclaraciones o plantear una revisión a la sociedad tasadora.
Esto no garantiza que el valor vaya a cambiar, pero permite comprobar si existe alguna incidencia objetiva.
Opción 2. Consultar con otros bancos
Otra entidad puede aplicar una política de financiación diferente o valorar tu perfil de riesgo de otra manera.
Puedes presentar la tasación vigente y solicitar un estudio de financiación.
Sin embargo, ningún banco está obligado a aprobar el importe que necesitas únicamente porque exista una tasación válida.
Opción 3. Renegociar el precio de compraventa
Si el valor obtenido es inferior al precio pactado, puedes plantear al vendedor una reducción del precio.
El vendedor no está obligado a aceptarla.
Pero puede resultar una alternativa si ambos desean completar la operación y existe margen para renegociar.
Opción 4. Aportar más ahorros
También podrías aportar el dinero adicional que el banco no financia.
Antes de hacerlo, comprueba que seguirás teniendo liquidez suficiente para pagar impuestos, gastos y posibles imprevistos.
No siempre es prudente utilizar todos los ahorros para salvar una operación.
10. ¿Qué pasa si ya has firmado las arras?
Aquí aparece uno de los riesgos más importantes.
Imagina que has entregado 10.000 € de arras para comprar una vivienda por 200.000 €.
Contabas con recibir 160.000 € del banco, pero la tasación reduce la financiación que te ofrecen a 144.000 €.
Ahora necesitas 16.000 € adicionales.
¿Puedes cancelar la compra y recuperar automáticamente las arras?
No necesariamente.
La posibilidad de recuperar el dinero dependerá del tipo de arras, las cláusulas pactadas y las circunstancias concretas.
Si necesitabas una financiación mínima para comprar, conviene que el contrato contemple expresamente qué sucede cuando no puedes obtenerla en las condiciones previstas.
Antes de firmar las arras, revisa qué ocurrirá si la tasación limita el importe de la hipoteca y no puedes completar el precio.
Para conocer las consecuencias de estos acuerdos, consulta nuestra guía sobre contratos de arras.
11. ¿La tasación también sirve para detectar problemas del inmueble?
La tasación incorpora comprobaciones sobre las características del inmueble necesarias para aplicar el método de valoración correspondiente.
También puede incluir condicionantes y advertencias relacionados con la documentación o la situación de la vivienda.
Sin embargo, una tasación hipotecaria no sustituye a una inspección técnica completa de la vivienda.
El informe puede no identificar todos los defectos de instalaciones, problemas constructivos ocultos o necesidades futuras de mantenimiento.
Si vas a comprar un inmueble antiguo o detectas problemas relevantes, puede ser conveniente contratar una revisión técnica específica.
12. Preguntas frecuentes sobre la tasación hipotecaria
¿Una tasación favorable garantiza que me concedan la hipoteca?
No. La tasación valora la garantía, pero el banco también tiene que evaluar tu solvencia y las condiciones de financiación.
¿Puedo utilizar la misma tasación en distintos bancos?
Sí, siempre que cumpla los requisitos normativos de homologación y vigencia.
Cada banco seguirá aplicando sus propios criterios crediticios.
¿Puedo solicitar que revisen una tasación que considero incorrecta?
Puedes plantear una revisión y solicitar explicaciones, especialmente cuando hayas identificado posibles errores en los datos o en el informe.
Eso no supone un derecho automático a obtener un valor superior.
¿Es lo mismo el valor de tasación que el valor de referencia catastral?
No.
El valor de tasación hipotecaria se utiliza para valorar el inmueble como garantía del préstamo.
El valor de referencia catastral tiene funciones fiscales, entre ellas la determinación de determinadas bases imponibles cuando procede.
Por tanto, una tasación bancaria de 180.000 € no significa automáticamente que el ITP de la compra deba liquidarse sobre 180.000 €.
¿Cuándo conviene encargar la tasación?
Normalmente es razonable esperar a que el banco haya realizado una valoración inicial de tu capacidad económica, para evitar asumir gastos innecesarios si la solicitud no es viable por motivos de solvencia.
También debes tener en cuenta los plazos establecidos para completar la compraventa.
Conclusión: una tasación inferior puede cambiar toda la operación
La tasación hipotecaria es una parte importante del proceso de financiación.
Si el banco valora la vivienda por debajo del precio pactado y limita la financiación en función de esa valoración, podrías necesitar más ahorros de los previstos.
Antes de comprometerte, conviene:
- Preguntar cómo calcula el banco el importe máximo que puede prestar.
- Comprobar que tienes margen si la tasación resulta inferior.
- Revisar las condiciones del contrato de arras.
- Evitar que la entrada y los gastos consuman toda tu liquidez.
- Comparar alternativas si la financiación no encaja.
La tasación puede cambiar cuánto dinero te presta el banco, pero no cuánto dinero has prometido pagar al vendedor.
Por eso es importante hacer los números antes de firmar.
Puedes utilizar nuestra calculadora hipotecaria para estimar la cuota de los diferentes importes de préstamo y consultar la guía para comprar tu primera vivienda.
Fuentes oficiales y referencias
- Banco de España: tasación y gastos asociados a la hipoteca.
- BOE: Orden ECO/805/2003 sobre valoración inmobiliaria.
- BOE: Ley 5/2019, artículo 13.
- Banco de España: riesgos de las arras al solicitar una hipoteca.
- Comunidad de Madrid: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Última revisión: 16 de octubre de 2026. Los ejemplos son hipotéticos y no representan ofertas de financiación. El importe máximo del préstamo depende de las políticas de cada entidad y de la evaluación de solvencia.