Para comparar dos hipotecas, empieza por igualar el capital y el plazo y después revisa el coste completo. El TIN explica el interés del préstamo, pero una oferta puede añadir comisiones o productos que cambien su atractivo. Una cuota inicial más baja tampoco garantiza pagar menos durante toda la operación.
Prepara una ficha para cada oferta
Anota entidad, fecha de la propuesta, capital, plazo, modalidad, TIN, TAE, cuota, comisiones y condiciones de bonificación. Guarda el documento original y diferencia la publicidad general de una propuesta personalizada. Si una cifra está pendiente, marca «por confirmar» en lugar de completar la comparación con una suposición.
El Banco de España recomienda revisar las condiciones antes de pedir financiación. Comparar es más sencillo si todas las entidades parten del mismo precio de vivienda, aportación de ahorro y plazo solicitado.
TIN y TAE responden a preguntas distintas
El TIN es el tipo nominal con el que se calculan los intereses. En una simulación de cuota mensual se utiliza ese tipo y no la TAE. La TAE expresa un coste anual equivalente bajo determinados supuestos e incorpora conceptos adicionales. Es útil para contrastar propuestas, pero debes revisar qué costes y condiciones recoge en cada caso.
No calcules el coste total multiplicando la TAE por los años del préstamo. Tampoco la interpretes como una predicción del euríbor. El simulador de TAE del Banco de España permite estudiar cómo influyen los gastos.
Fija, variable o mixta
En una hipoteca fija el tipo pactado permanece fijo, aunque conviene comprobar cómo operan las condiciones de bonificación. En una variable, el tipo se revisa según el índice y las reglas del contrato. En una mixta existe un periodo inicial a tipo fijo y otro posterior que normalmente es variable.
Una comparación entre modalidades necesita más de un escenario. Si comparas el tipo fijo de treinta años con el promocional de dos años de otra propuesta, estarás enfrentando periodos distintos. Para la parte variable, utiliza los mismos supuestos de índice en ambas ofertas y muestra qué ocurre si aumenta o disminuye. Ninguno de esos escenarios equivale a una previsión.
Ejemplo: una bonificación que no compensa por sí sola
Supongamos un préstamo de 150.000 € a treinta años, sin otras diferencias. La opción A aplica un TIN fijo del 3 % y la B un 2,7 % condicionado a productos adicionales. Las cuotas calculadas son aproximadamente 632,41 € y 608,40 €: una diferencia de 24,01 € mensuales, o 288,12 € al año usando las cuotas sin redondear.
Si esos productos suponen 400 € anuales de coste adicional respecto a una alternativa de cobertura equivalente que ya contratarías, el ahorro de cuotas no cubre esa diferencia. En este ejemplo, el desembolso anual de la opción bonificada sería unos 111,88 € mayor. Es una comparación de flujo de caja, no un cálculo de TAE ni una valoración completa de seguros.
Compara coberturas, exclusiones y evolución de primas. No atribuyas todo el precio de un seguro al coste de la bonificación si contratarías una protección equivalente por tu cuenta; utiliza la diferencia pertinente. Por el contrario, si no necesitabas el producto, valora su coste completo y su utilidad real.
El plazo puede ocultar parte de la diferencia
Una oferta a treinta años suele tener una cuota inferior a otra a veinte años si se mantiene el resto. Sin embargo, seguirás pagando durante más tiempo. Haz una comparación con plazo igual y otra con el plazo real ofrecido. Así distinguirás el efecto del precio del dinero del efecto de alargar la deuda.
También importa cuánto tiempo prevés conservar el préstamo. Si piensas amortizar o vender, pide información sobre las condiciones y posibles costes de reembolso. No supongas que una intención de amortizar se cumplirá: puede cambiar tu necesidad de liquidez.
Qué documentos y preguntas revisar
La FEIN contiene información personalizada de la oferta y la FiAE destaca advertencias relevantes. Para operaciones sujetas a la Ley 5/2019, la documentación precontractual se entrega con la antelación legal aplicable; comprueba el calendario concreto antes de comprometer una firma. El Banco de España explica estos documentos y las advertencias en préstamos variables.
- ¿Cuál es el tipo sin bonificaciones y qué exige cada descuento?
- ¿Cómo cambia el coste si dejo de cumplir una condición?
- ¿Qué comisiones pueden cobrarse y en qué supuestos?
- ¿Los gastos mostrados son del préstamo o de la compraventa?
- ¿Qué ocurrirá al terminar el periodo fijo inicial?
- ¿Qué importes están confirmados y cuáles son estimaciones?
Decide con coste y presupuesto
Una oferta puede ser competitiva y aun así dejarte sin margen mensual. Antes de escoger, calcula tu endeudamiento total y conserva ahorro para gastos e imprevistos. Utiliza la calculadora hipotecaria para repetir el mismo escenario con distintos tipos y plazos.
Si quedan condiciones que no entiendes, pide aclaraciones por escrito y consulta al notario o al profesional adecuado. La mejor comparación es la que permite explicar por qué una propuesta encaja en tu situación, incluyendo sus costes y sus incertidumbres.
Por Daniel Garcia. Revisado el 15 de octubre de 2026. Comparación educativa con tipos hipotéticos; no se recomiendan entidades ni ofertas comerciales.